Copyright © Журнал "Человек и Труд" № 10, 2006 г.
Карен АДАМЯН Советник Председателя совета директоров ОАО ”ВАРЗ-400”
Жилищная проблема для России продолжает оставаться достаточно острой. Недаром ее решению посвящен один из национальных проектов. В интересах защиты прав граждан, приобретающих квартиры и дома на основе договоров долевого строительства, принят Федеральный закон (№ 111-ФЗ от 18 июля 2006 г.), который, к сожалению, поставил в невыгодное положение не только застройщиков, но и коммерческие банки.
Напомним, что участие банков в долевом строительстве состоит в предоставлении кредита: физическому лицу - для покупки объекта недвижимости и застройщику - для строительства объекта недвижимости.
Согласно ст.77 Закона об ипотеке, ”...если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру”. Таким образом, недвижимость становится предметом ипотеки только с момента регистрации права и находится в залоге у лица, предоставившего кредит - будь то банк или иная кредитная организация. Следовательно, на этапе, предшествующем регистрации права, объекта недвижимости в юридическом смысле не существует - отсутствуют необходимые документы, подтверждающие право собственности. Соответственно, получить в залог объект недвижимости до регистрации его в собственность банк не может.
На данной стадии единственным реальным обеспечением по строящейся недвижимости для банка может считаться залог прав заемщика по договору долевого строительства с застройщиком. Однако это не всегда возможно. Например, в случае банкротства застройщика и, как следствие, затягивания строительства вплоть до его остановки банку будет проблематично продать такие права через публичные торги, которые обязательны для реализации всех заложенных объектов. Такая ситуация влечет значительные риски для банка, предоставившего финансирование физическому лицу на покупку строящейся квартиры или жилого дома, если только по этому кредиту не предусматривается какое-то дополнительное финансирование (страховой полис, поручительство, залог иного имущества).
Неясна также ситуация с залогом прав заемщика по договору долевого строительства с застройщиком. В соответствии с приказом Минюста России № 82 от 9 июня 2005 г. ”Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества” все договоры долевого строительства, уступка прав по таким договорам и обременения прав на объекты недвижимого имущества должны быть зарегистрированы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В приказе содержатся указания о порядке регистрации обременений в пользу дольщика, однако ничего не сказано о регистрации обременений в пользу банка, предоставившего дольщику финансирование.
Такие положения могут быть истолкованы по-разному. С одной стороны, представляется, что регистрация обременений в пользу банка необязательна. С другой - что регистрация обременений обязательна, однако зарегистрировать обременения в пользу банка невозможно, поэтому они не будут действительными. Регистрация обременений в пользу банка посредством включения их в договор долевого строительства, который регистрируется в соответствующих органах, также нельзя признать вариантом, который поможет банкам избежать правовых рисков.
Тем не менее сегодня, когда более 90% квартир продаются по договорам долевого участия, банки выдают ипотечные кредиты под подобные договоры. На практике при заключении договора уступки прав на объект недвижимости между застройщиком и покупателем (приобретающим недвижимость частично или полностью с помощью средств банка) в данном договоре прописывается пункт о заемных средствах, а далее, при регистрации прав на данный объект недвижимости, регистратор вносит в свидетельство о собственности пункт об обременении на данный объект недвижимости.
Кредитование застройщика прямо предусмотрено Законом о долевом строительстве (”Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. в редакции Федерального закона от 18 июля 2006 г. № 111-ФЗ). В соответствии со ст.13 и 15.1 этого закона права банка, предоставившего денежные средства застройщику, обеспечиваются залогом земельного участка (или правами аренды на него), на котором строится объект недвижимости, самим этим объектом, если права на него зарегистрированы на застройщика, или поручительством.
Режим и условия залога, а также права банка по такому залогу не зависят от стадии, на которой банк предоставляет застройщику финансирование. В частности, банк может предоставлять средства:
В первом случае банк становится первоочередным залогодержателем по договору залога. Во втором случае (когда залог получен после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства) банк может получить имущество в последующий залог. Однако в обоих случаях при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, они поступают не только банку, но распределяются и между участниками долевого строительства пропорционально размерам требований банка и участников долевого строительства к моменту удовлетворения этих требований. Таким образом, по сравнению с обыкновенным кредитованием права банка ухудшаются - банк, по существу, не является первоочередным залогодержателем (хотя и получил залог ранее, чем иные лица). Кроме того, в обоих случаях от банка требуется согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства с момента подписания передаточного акта на данные объекты. Это правило противоречит общим правилам Гражданского кодекса, по которым право залога распространяется на имущество и при передаче последнего от одного лица к другому сохраняет свою силу (ст.353 ГК РФ).
В соответствии со ст.15.1 (введена Федеральным законом от 18 июля 2006 г. № 111-ФЗ) исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия может обеспечиваться поручительством банка. В этом случае договор поручительства заключается до государственной регистрации договора и предусматривает солидарную ответственность поручителя и застройщика по требованиям участников долевого строительства.
Несмотря на то что к Закону о долевом строительстве недавно были приняты соответствующие поправки (Федеральный закон от 18 июля 2006 г. № 111-ФЗ), банки по-прежнему неохотно финансируют застройщиков при долевом строительстве. Введенные поправки так и не решили ряд важных для банков вопросов.
Так, Закон разрешает обращение взыскания только после регистрации недвижимости. В соответствии со ст.13 при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства - и только после этого осуществляется обращение взыскания. Такое требование однозначно удлиняет процедуру удовлетворения требований банка - особенно, если застройщик уклоняется от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и государственная регистрация права собственности на такой объект проводится на основании решения суда.
Также неблагоприятна для банков и ст.14 Закона, вводящая специальные сроки для обращения взыскания на предмет залога независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед банком. Согласно этой статье ”взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
Таким образом, на сегодня сложилась правовая база, когда независимым банкам невыгодно участвовать в финансировании застройщика долевого строительства, поскольку им приходится нести существенные юридические и экономические риски. Очевидно, банки, участвующие в финансировании физических лиц, вкладывающих денежные средства в долевое строительство, должны более тщательно просчитывать свои риски. А лучше всего - брать с заемщика или иных лиц дополнительное обеспечение по обязательствам заемщика в рамках кредитного договора.
Недавно Сбербанк предложил новую схему кредитования застройщиков жилья, которая позволит обойти жесткие положения закона о долевом строительстве.
Если раньше покупатели отдавали деньги застройщикам, то теперь Сбербанк предлагает им внести их на депозит, где они будут лежать до момента покупки квартиры. Проценты по этому счету не начисляются, а покупатели могут снять деньги в любой момент. Как и раньше, покупатели получат скидку на приобретение квартиры по традиционному принципу: чем раньше внесены денежные средства на счет, тем больше должна быть скидка. По программе Сбербанка застройщик должен заключить с инвестором-покупателем договор резервирования на определенную квартиру. Соответствующий документ включает обязательство частного лица открыть в Сбербанке целевой накопительный счет и внести деньги до заключения договора купли-продажи, которое произойдет только после оформления застройщиком права собственности на объект.
Чтобы получить кредит по новому предложению Сбербанка, застройщик должен выполнить два условия: не привлекать средства дольщиков и вложить в проект не менее 20% собственных средств (обычно 30%). Ставка кредитования для строителя будет тем ниже, чем больше он привлечет покупателей. Если застройщик найдет всех покупателей сразу, то ставка условно составит 5%; если продажи откладываются, ставка приближается к обычной ставке кредитования - 11-14%.
Реализуя эту кредитную схему, Сбербанк берет на себя функции надзора и контроля в сфере строительства жилья.