Copyright © Журнал "Человек и Труд" № 1, 2006 г.
Новый Жилищный кодекс вступил в силу 1 марта 2005 г. Пока его влияние на каждую российскую семью было фактически не ощутимым. Однако ”шаги Командора” уже можно расслышать: с 1 марта 2006 г. в стране начинает действовать новый порядок управления многоквартирными домами. Поскольку ЖК, к сожалению, не стал ”бестселлером”, мы обратились за разъяснениями к эксперту - кандидату экономических наук Оксане МИНЕВОЙ, которая владеет ”предметом” лучше многих из нас.
Срок, установленый в ЖК РФ на проведение собраний собственников помещений в многоквартирном доме для выбора способа управления, - один год - истекает через несколько недель. Вы являлись членом инициативной группы по подготовке подобного собрания. Расскажите читателям ”ЧТ”, что это за процедура и для чего она необходима?
Согласно ст.161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны до 1 марта 2006 г. выбрать один из трех способов управления домом:
Парадокс заключается в том, что многие люди до сих пор не осознали серьезноcти этого шага, по старинке надеясь, что кто-то придет и за них все решит. Однако, как это ни прискорбно, за подобную безответственность придется расплачиваться...
Правом голоса на собрании обладают только собственники квартир, то есть те, кто имеет на нее соответствующие правоустанавливающие документы (за жителей маневренного фонда и проживающих по договору социального найма голосует мэрия). Решение принимается большинством голосов, поэтому прежде чем начинать подготовку к собранию, необходимо составить так называемый реестр собственников и определить размер площади жилья, находящийся в собственности жильцов. Но даже если она меньше площади квартир, находящихся в собственности органов местного самоуправления (мэрии), собрание необходимо, так как в случае его непроведения начиная с 1 марта 2006 г. мэрия вправе выставить дом на аукцион между управляющими компаниями, что в условиях нынешнего правового вакуума является наименее благоприятной альтернативой.
Очень коротко остановлюсь на особенностях форм управления.
Непосредственное управление (ст.164 ЖК РФ). Его суть заключается в том, что каждый оплачивает коммунальные услуги сам за себя. Содержание и ремонт общего имущества - подвала, чердака, придомовой территории - осуществляется на основании договоров возмездного оказания услуг по решению общего собрания жильцов. Договор от имени жильцов заключает уполномоченное собственниками лицо, которому выдается доверенность. Обратите внимание: заключаемый договор регулируется Гражданским кодексом РФ, поэтому в случае болезни, например, слесаря, у жильцов ”не болит голова” по поводу того, где взять деньги на оплату услуг привлекаемого ”на время” другого слесаря.
Итак, главный плюс - отсутствие ”круговой поруки” по коммунальным платежам и, следовательно, отсутствие угрозы веерного отключения всего дома, скажем, от электроснабжения. Энергосбытовая компания может произвести только точечное отключение. Кроме того, не надо регистрировать дом в официальных органах, составлять план дома и придомовой территории. В Астрахани, где я живу, подобное ”удовольствие” стоит около 20 тыс. руб.
Минусом специалисты называют отсутствие юридического лица, что ведет к невозможности открытия счета для накопления средств на крупные ремонты. На мой взгляд, в условиях инфляции накопление не является гарантией возможности проведения подобных мероприятий.
Самая большая проблема - необходимость сбора по каждому поводу общего собрания собственников помещений, но и она решаема: выбираются уполномоченные по подъезду, которые и проводят всю подготовительную разъяснительную работу. Существует также возможность заочного голосования.
Товарищество собственников жилья (ст.135 ЖК РФ) - по существу, аналог жилищных кооперативов. Плюс - образование юридического лица, возможность накопления денег, самостоятельное определение направлений распоряжения средствами. Минус - ”круговая порука” по коммунальным платежам, возможность веерных отключений за неоплату кем-то из соседей потребляемой электроэнергии; необходимость покупки общедомовых счетчиков (так как расчет с поставщиками идет не путем сложения показаний квартирных счетчиков, а либо целиком с дома по нормативу, как правило, завышенному, либо по общедомовому счетчику); составление штатного расписания и заключение трудовых договоров с председателем, слесарем и т.п.
Управляющая компания. Плюс - все решат за вас, но будьте готовы к тому, что влиять на тарифы компании вы не сможете. Минус - отсутствие опыта функционирования подобных компаний на отечественном рынке коммунальных услуг. Рассматривать их в качестве подобия ЖЭКов неправильно, ибо последние никогда не собирали с жильцов коммунальные платежи и не распространяли ”круговую поруку” на несколько домов. Кроме того, вы не сможете влиять на использование собранных с вашего дома денег, которые вполне могут быть направлены на решение проблем другого дома.
О готовящемся собрании (время, место и, главное, повестка дня) жильцов дома, мэрию, ЖЭК необходимо известить (под роспись) не позднее чем за десять календарных дней до даты собрания.
Инициативная группа заранее продумывает ход собрания, предлагает жильцам кандидатуры председателя и секретаря собрания. Далее по пунктам повестки дня проводится голосование и заполняется протокол собрания.
При выборе формы непосредственного управления копии протокола собрания надо разослать (желательно с уведомлением о вручении) в органы местного самоуправления, организации, занимающиеся предоставлением коммунальных услуг. При выборе ТСЖ - осуществить государственную регистрацию товарищества и перезаключить договоры на оказание услуг со всеми организациями, занимающимися предоставлением коммунальных услуг. При выборе управляющей компании ничего делать не надо: за вас все решат.
Что делать, если жильцы ошибутся в выборе формы управления? Согласно ЖК РФ через год, то есть с 1 марта 2007 г., собственники жилья имеют право изменить форму управления домом.
В заключение замечу: жильцы нашего дома выбрали непосредственное управление.